11.00 - 17.00

Maandag - Zaterdag

Mambo Beach Blvd. 38-A

Bapor Kibra, Willemstad, Curaçao

+599 9 686 2994

info@sunlife.realty

Vergelijk aanbiedingen

Favorieten

Investeren op Curacao

Investeren op Curacao

Hoe te beginnen met investeren in vastgoed op Curacao?

Investeren in vastgoed is erg leuk, soms een beetje spannend en het kan ook zeer lucratief zijn. Maar het gaat je veel meer tijd kosten dan passief indexbeleggen. Je kunt natuurlijk verschillende zaken gaan uitbesteden, maar dit zal uiteindelijk het rendement gaan drukken. Afhankelijk van wat je wilt en kunt, kan uitbesteden echter wel een slim idee zijn, vooral vanwege de belastingen. Later meer hierover, nu eerst een overzicht van de basis in vastgoed beleggen op Curacao.

Wat is je doel en hoe ga je daar komen?

Voordat je begint moet jij je eerst afvragen waarom je wilt investeren in vastgoed op Curacao. Doe je het voor de maandelijkse cash-flow? Ben je misschien meer geïnteresseerd in het flippen (kopen, opknappen en verkopen) van vastgoed? Of zie je het juist als een pensioen voorziening en wil je later (een) afbetaald(e) pand(en) bezitten om te kunnen verkopen om van te leven? Er zijn veel verschillende strategieën met vastgoed mogelijk, allemaal met hun eigen voor- en nadelen.

Cash-flow

Stel je wilt graag vastgoed voor de cash-flow ( je hebt daardoor maandelijks een geldstroom ). Dan is de vraag wat voor vastgoed? Ga je voor woningen? Of juist commercieel/industrieel vastgoed op Curacao?

Investeren in vastgoed op Curacao met kleine bedragen

Misschien wil je investeren in vastgoed met kleine bedragen. Of wil je wel de lusten maar niet de lasten van vastgoed? Dan kan het handiger zijn om via een crowdfunding site of private lening indirect in vastgoed te investeren.

Vastgoed op Curacao voor de verhuur

Echter, de manier die de meeste mensen aanspreekt (en waar de meeste vragen over komen bij mij ) is het verhuren van vastgoed. En dan specifiek het verhuren van woonruimte op Curacao. Dit is waar we verder naar zullen gaan kijken in de komende paragrafen.

Onderzoekspunten voorafgaand aan investeren in vastgoed op Curacao

Je hebt dus net besloten om te gaan investeren in een appartement of huis op Curacao voor de verhuur. Wat moet je dan allemaal uitzoeken? Hier zijn zaken waar je in ieder geval zeker naar moet kijken:

  • Wat is de normale vraagprijs in het gebied waar je wilt kopen (prijs per m2woonruimte)?
  • Wat is er zoal beschikbaar in de markt en waar ligt de vraag voor wat betreft verhuur?
  • Wat zijn de huurprijzen in die buurt?
  • Welke kosten komen op je af? Denk hierbij aan VvE, OZB, verzekeringen (bv. Rechtsbijstand opstal inbraaak), regulier en groot onderhoud, etc.
  • Wat is de maximale hypotheek/lening die ik kan krijgen (vaak 70% van de marktwaarde in verhuurde staat, welk lager is dan de marktwaarde in niet-verhuurde staat)?
  • Wat zijn de gangbare rentes die je hiervoor betaalt op Curacao (hint, ongeveer 5% afhankelijk van voorwaarden, looptijd en bank
  • Wat zijn de kosten voor vastgoedbeheer? Als je al een baan hebt wil je waarschijnlijk alles uit handen geven.

Als je de bovenstaande vragen globaal kunt beantwoorden ben je al een aardig eind op weg. Het kan echter even duren voordat je een goed beeld hebt van jouw specifieke deel van de vastgoedmarkt op Curacao.

Bekijk een pand

Als je ooit een woning voor jezelf gekocht hebt, dan heb je waarschijnlijk erg naar woongenot gekeken. Doe dit niet voor een pand dat je wilt verhuren! Voor een pand voor de verhuur moet je namelijk heel anders gaan kijken. Je moet kijken vanuit rendementsoogpunt en vanuit de huurder(s). Maak eens een afspraak bij een makelaar en vraag jezelf het volgende af:

  • Hoe groot is het risico op leegstand
  • Hoeveel onderhoud zit eraan te komen voor het pand (kijk dus ook de VVE stukken na indien van toepassing)?
  • Wat moet er eventueel gelijk vervangen worden voordat je kunt gaan verhuren?
  • Hoe goed is de wijk, en welke kant gaat deze op (ontwikkelingen in de buurt)?
  • Hoe is het parkeren in de buurt, uitgaansleven, openbaar vervoer, etc. (locatie is heel belangrijk). Kortom hoe is de locatie en welk soort huurders spreekt dat aan?
  • Is het handig om een aantal aanpassingen te verrichten waardoor de verhuurbaarheid wordt verbeterd?. Kun je meerwaarde creëren door een slaapkamer toe te voegen? Misschien is een upgrade van de keuken of badkamer handig (luxe kraan, doorgetrokken tegelwerk tot plafond in de badkamer, etc.; wederom voor de verhuur-puntentelling).

Kleinere panden of appartementen

Probeer een goed beeld te krijgen van het werk dat nodig is om maximaal rendement uit je pand te halen. Het is vaak zo dat kleinere appartementen en woningen die verhuurd kunnen worden aan meerdere mensen het meeste rendement opleveren.

10-15 panden bekijken

Het komt zelden voor dat je als beginend investeerder bij het eerste pand dat je bekijkt gelijk succes boekt. Het is niet ongewoon om 10-15 of meer panden te bekijken voordat je het juiste gevonden hebt. Meer panden bekijken geeft je ook steeds meer inzichten. Je leert elke keer wel iets nieuws, na mate je meer ervaring krijgt zul je steeds minder panden hoeven te bezichtigen op bij de juiste te komen, dit is een kwestie van weten waar je wel en niet naar op zoek bent.

Neem ook eens een aannemer mee naar een (klus) pand, om sneller een offerte te krijgen. Of überhaupt om te kijken of ze tijd/zin hebben voor de klus waar je ze voor nodig zou hebben.

Overleg met vastgoedbeheerders en makelaars

In de huidige vastgoedmarkt op Curacao is het vinden van winstgevende panden behoorlijk lastig. Er is veel competitie en de prijzen zijn hoog. Dit maakt het vinden van een geschikt pand er niet makkelijker op. Kortom, ga eens praten met makelaars, vastgoedbeheerders en andere professionals in de vastgoed wereld. Laat weten dat je geïnteresseerd bent. Een goed netwerk is in deze tijd zeer belangrijk!

Ga tellen!

Zorg er altijd voor dat je weet wat je voor huur kunt vragen voor het pand. En dan heb ik het niet alleen over de huurprijs zoals die in de buurt zou gelden voor het pand maar kijk ook goed aan welk type huurder je verhuurd. Mocht je teveel huur vragen en je huurder gaat klagen omdat hij het financieel niet trekt, en hij hij daardoor noodgedwongen het pand moet verlaten dan ontstaat er leegstand en zal het rendement als sneeuw voor de zon verdwijnen en op Curacao gaat dat heel snel.

Financieren vastgoed op Curacao

Waar veel mensen op stuklopen is het financieren van een huurwoning. Er zijn echter verschillende manieren om vastgoed te financieren. Een kort overzicht:

  • Bancaire financiering. Kortom een vastgoed-hypotheek speciaal voor de verhuur. Deze kan je vaak het goedkoopst (5-6%) bij de grote banken krijgen (lees MCB Vidanova Orcobank RBC) Echter, deze partijen zijn nu juist hun portfolio’s aan het beperken Hier ben je vaak beperkt tot een hypotheek voor 70% van de waarde van de woning in verhuurde staat.
  • Er zijn tegenwoordig veel verschillende crowdfunding platforms, en sommige zijn speciaal voor vastgoed. Hier kan je tegen wederom nog hogere rentes (5-7%) vastgoed financieren. Soms tot wel 90 of 100% van de marktwaarde.
  • Privaat kapitaal. Als je goed bent in netwerken dat is het mogelijk om privaat kapitaal te vinden. Dit is vaak handig om snel geld te vinden voor een koop. Hierbij leen je korte tijd tot 100% van de woning waarde, om deze later tegen gunstigere voorwaarden te herfinancieren. Deze tijdelijke leningen hebben vaak rentes op jaarbasis van 7-10%. Ook kun je tegenwoordig via online platforms hypotheken krijgen van private personen. Deze zijn dan vaak ook beperkt tot 70% van de marktwaarde. Hier betaal je dan vaak 6-7% voor.

Taxatie vastgoed op Curacao

Om te weten hoeveel je kunt financieren, moet je meestal een taxatie laten uitvoeren. Deze is duurder dan voor een gewone woning. Om de waarde in verhuurde staat te berekenen wordt vaak de jaarhuur genomen en vermenigvuldigd met een factor. Het probleem is dat die factor varieert per locatie en soms zelfs per taxateur op Curacao. Globaal genomen zal deze factor tussen de 10-12 liggen. Dus voor een woning met een huurprijs van NAF 800/maand, centraal gelegen (zeg factor = 12), zou de waarde in verhuurde staat ongeveer NAF 115.000 bedragen. Bij 70% financiering krijg je dus maximaal NAF 80.500.

In het bovenstaande voorbeeld moet je dus nog steeds een flinke zak eigen geld meenemen om het pand te kunnen kopen. Je moet tenslotte de kosten koper nog betalen en het verschil tussen de koopprijs en het gefinancierde bedrag.

Exit Strategie op Curacao

Belangrijk bij het kopen van vastgoed op Curacao voor de verhuur is dat je ook een exit plan hebt. Je zal het pand op een gegeven moment weer moeten verkopen. Dit kan zijn omdat je iets anders hebt gevonden, je van het vermogen in het pand wil gaan leven, je financiële problemen hebt (denk een scheiding) en snel moet verkopen, of omdat je komt te overlijden en je erfgenamen er niet mee verder willen gaan. Hoe dan ook, koop nooit een vastgoed object dat je niet of heel moeilijk weer liquide kunt maken. Panden die lastig verkopen, zeker in crisis tijden, zijn bijvoorbeeld recrewoningen op B locatie of oudere maar grote woningen.

Investeren in vastgoed: eerste pand kopen op Curacao

Als je een pand op Curacao gevonden hebt, dan begint het pas echt spannend en interessant te worden. Eerst moet je de prijs uitonderhandelen met de verkoper. Wees hier echter streng voor jezelf, zet een maximum en blijf daar bij! Lukt het niet, dan moet je niet bang zijn om weg te lopen van de onderhandelingen. De verkoopprijs bepaald uiteindelijk hoeveel rendement en winst je investering gaat opleveren. Koop dus nooit te duur!

Wanneer een prijs bepaald is kan het voorlopig koopcontract opgesteld worden. Dit kan via een makelaar, maar je kan dit ook zelf doen. Er zijn verschillende concept koopovereenkomsten te vinden on het internet. Bedenkt wel dat bij een gecompliceerde koop, van (bijvoorbeeld) meerder panden/reeds verhuurde eenheden, een ervaren makelaar/jurist erg handig kan zijn. Ga bewust om met je risico’s en weet wanneer je hulp moet inschakelen.

Zodra het koopcontract getekend is en de ontbindende voorwaarden afgehandeld zijn ga je samen met de verkoper naar de notaris. Hier laat je het pand overschrijven op jouw naam en laat je eventueel een hypotheek passeren.

Je bent nu eigenaar van een pand voor de verhuur!

Beginnen met verhuren

Je kan zelf gaan verhuren In dat geval moet je advertenties gaan plaatsen, mensen gaan rondleiden, selectie procedures gaan opzetten en mensen screenen. Dit kost veel tijd en als je dit niet dagelijks doet kan je je ook flink verslikken in een verkeerde huurder. Daarna moet je nog een huurcontract opstellen en tekenen, gevolgd door de sleutel overdracht en inspectie van de woning.

Dit kan je dus ook allemaal uitbesteden aan een vastgoedbeheerder. Deze vragen vaak 0,75-1 keer maand huur + O.B. voor werving en selectie. Daarna zal je ongeveer 10% van de maandhuur betalen aan managementkosten. Hierbij zit dan administratie/ondersteuning verwerkt, en eventueel “technisch onderhoud” (lees: iemand die midden in de nacht de aairco gaat bekijken als die het niet meer doet, maar jij krijgt dan nog steeds wel die rekening als er wat gedaan moet worden).

Wij zien het uitbesteden van vastgoedbeheer als handig i.v.m. belastingen en risicomanagement.

Vastgoed management

Heb je een vastgoedmanager ingeschakeld, dan hoef je zelf  vrij weinig te doen. Vaak (en dit is afhankelijk van wat voor diensten je afneemt) is het niet meer dan alleen akkoord geven op de voorgestelde nieuwe huurders en het huurcontract tekenen.

Doe je het management zelf, dan zal je dus huurpenningen moeten innen. Je zal regelmatig een bezoek aan het pand moeten brengen voor een tussentijdse inspectie. Maar je bent dan dus zelf ook verantwoordelijk voor het opvolgen van te late betalingen. En eventueel het gerechtelijk traject als het echt verkeerd gaat. Het hebben van een rechtsbijstandsverzekering is dan ook zeker een must als je het zelf gaat beheren (het is trouwens ook aan te raden als je het management uitbesteedt).

Onderhoud vastgoed op Curacao

Het is altijd verstandig om een onderhoudsplan op te stellen voor je pand. Dit geeft je de mogelijkheid om tijdig aannemers in te schakelen (om dus tijd te hebben om een goede offerte te regelen). Maar ook om te zorgen dat je voldoende cash hebt om het onderhoud uit te laten voeren.

Zelf doen is natuurlijk voordeliger, weeg je eigen uurloon op tegen de kosten van het uitbesteden en houdt rekening met het lage uurloon op Curacao dat men rekent.

Let wel, de vastgoedbeheerder regelt vaak wel noodonderhoud. Maar hij/zij regelt niet je lange termijn onderhoud (hoewel je soms ook dit weer kunt uitbesteden, als je zelf bijvoorbeeld niet op Curacao woont). Je bent dus vaak zelf verantwoordelijk voor je vastgoed en het heeft zijn voordelen als je pand in goede staat verkeerd. Het levert meer geld op, staat vaak korter leeg bij wisselen van huurders en geeft minder kopzorgen. Ook het verbeteren van je pand wat betreft energie verbruik wordt steeds belangrijker, omdat energiezuinigheid steeds meer verrekend wordt in de huurprijs en de verkooprijs. Het verdient de aandacht om hier goed naar te kijken bij het kopen van je (eerste) vastgoed.

aan & verkoopmakelaar Curacao
Adriaan Smit aan & verkoopmakelaar op Curacao

Wil je nog wat meer informatie over beleggen in vastgoed op Curacao, neem dan contact met mij op via Adriaan@sunlife.realty  WhatsApp +59996862994

 

 

Gerelateerde berichten

Aankopen van vastgoed  op Curacao in tijden van een crisis?

Is het aankopen van vastgoed  op Curacao een goede investering in tijden van een crisis? Na een...

Lees verder

Bedrijf starten op Curacao

3 vragen en antwoorden over een bedrijf starten op Curacao Het zonnige en belasting vriendelijke...

Lees verder

Overbruggingshypotheek Curaçao

Uw droomwoning op Curaçao gevonden maar uw huidige woning nog niet verkocht? Een...

Lees verder